Mientras el comercio languidece aumentan los proyectos para transformar los locales en casas 

En Guadalajara encontrar una vivienda se está convirtiendo en una aventura, precios desorbitados y una oferta cada vez más escasa han sido la norma en 2025. Y mientras tanto los locales destinados a comercio languidecen sin que nadie se arriesgue a montar un negocio.

Pero todo encuentra una salida. Por eso se está consolidando la tendencia de ofrecerlos como vivienda, una alternativa . que cada vez toma más fuerza en Guadalajara.

Según los datos facilitados por el propio ayuntamiento a Guadalajara Diario el número de locales comerciales que se han convertido en vivienda en los últimos años ha ido en claro aumento. En 2021 apenas el 1% de las viviendas que se consiguieron licencia implicaron un cambio de uso, sin embargo, esa cifra en 2025 ha crecido hasta el 4,3%.

Los datos no mienten. En 2020, 2021 y 2022 la licencias para cambio de uso fueron muy residuales, cinco el primer año, tres en el segundo y cuatro en el último, pero todo cambió a partir de 2023 dando un salto importante. Ese año se dieron 27 licencias por cambio de uso y en 2025, el año que acabamos de cerrar, han sido 32. Unos cambios que se concentran, sobre todo, en el centro de la ciudad.

En 2025 se dieron 32 licencias por cambio de uso

El cliente que pide el cambio de uso es habitualmente un propietario que no pueden sacar rentabilidad al local que compró y busca alternativas. Es el caso de Águeda que hace tan solo una semana comenzó las obras de transformación “compramos el local como inversión, pero se convirtió en un gasto porque no conseguíamos alquilarlo y pensamos que ésta era una buena opción”. Por eso han iniciado la reforma con la intención de alquilarlo como vivienda, aunque antes han tenido un exhaustivo control por parte del ayuntamiento de Guadalajara, “han tardado bastante en darnos la licencia porque lo han mirado todo muy bien”- explica.

Hay calles con todos los locales comerciales cerrados como estos de la calle Juan de Miranda

Requisitos para el cambio

El cambio de local a vivienda está regulado en el artículo 63 de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Guadalajara y pide, básicamente que tenga todas las condiciones elementales que se exigen a cualquier vivienda:

-  Que se acceda al inmueble por una zona común del edificio (nunca desde la calle directamente)

-  Que disponga de servicios comunes como cualquier vivienda: agua, saneamiento, luz, gas, telefonía…

- Que tenga evacuación de humos al tejado, nunca a la fachada.

- Que tenga un mínimo de 30 metros cuadrados útiles

- Que todas las habitaciones tengan ventana, lo que descarta los sótanos y semisótanos

-  Y lo más importante:  que no se haya agotado en la parcela el número máximo de viviendas que exige la normativa.

Los principales obstáculos

Unos requisitos que no son fáciles de cumplir y que “echan para atrás” a muchos dueños de locales según explica Pedro Pedrero, arquitecto y socio de Estudio 2 Arquitectura. Desde el despacho están Blanca Causapié, responsable de Urbanismo en el ayuntamiento de Guadalajaranotando que es un producto que se reclama cada vez más, pero reconocen que no es fácil sacarlo adelante por la normativa de Guadalajara. Para Pedrero el principal escollo suele estar en que las ventilaciones conecten al sistema general, “en un edificio nuevo están preparados, pero en los viejos no”- explica- Y muestra su preocupacion por la falta de alternativas “En Madrid permiten instalar campanas de fibra de carbono. Aquí no”- relata.

Otro problema es conseguir la bendición de las comunidades de vecinos que deben dar permiso para acceder al local a través del portal o para abrir huecos en la fachada para hacer ventanas, pero, en muchas ocasiones, se niegan. “Es el escollo más grande que se está encontrando”- señala Blanca Causapié, jefa de urbanismo del ayuntamiento de Guadalajara. Algo que corrobora Pedrero “es un producto que tiene mala imagen entre las comunidades de propietarios y nos ponen trabas. ¿Qué más da que te hagan una vivienda en el quinto o en el bajo? ¿Es mejor que te abran un bar?” - se pregunta.

Águeda, propietaria de un local, no ha tenido, sin embargo, ese problema ya que los estatutos de la comunidad establecían que no había que pedir permiso para hacer ese cambio. Aun así informaron al resto de vecinos por si había algún inconveniente “no queríamos hacerlo sin comunicárselo y todo ha ido bien. Incluso algunos están contentos porque como vivienda participamos en los gastos de la comunidad y como local no”- explica.

Local en obras para transformarlo en vivienda

Distinto municipio, distinta normativa

La normativa de cambio de uso de Guadalajara es más restrictiva que la de Madrid. En Madrid sí permiten el acceso desde la calle, pero es algo que el ayuntamiento de Guadalajara no contempla cambiar “lo de la salida directamente a la calle no nos gusta”- explica Causapié- quien confirma que en la modificación del Plan de Ordenación Municipal que se está haciendo ahora mismo no se contempla, aunque aclara que “si en el periodo de alegaciones alguien lo propone todo se puede estudiar”.

No perder opciones de comercio

Otro criterio que se mantiene desde el ayuntamiento es proteger el comercio de la ciudad que ya se encuentra en precario, por eso se descartan los cambios de uso en las calles principales “consideramos importante que sigan manteniéndolo. No nos podemos cargar el comercio en La Carrera, el Amparo…”, -relata- Pero lo cierto es que también se ha denegado alguna licencia en locales del Alamín porque la normativa establece una superficie mínima de comercio para ese barrio que hay que mantener.

La calle Virgen del Amparo es una de las zonas que el Ayuntamiento quiere mantener como comercial

¿Solución a la falta de vivienda?

Aunque el cambio de uso es cada vez más demandando, Causapié no cree que sea una solución a la falta de vivienda sino más bien una perversión del mercado “Yo creo que no es una solución porque va a suponer una parte muy pequeña y aunque no nos podemos permitir locales sin uso, también tiene que haber lugar para el comercio”.

Una opinión que no comparte Pedro Pedrero que cree que es una “buena opción. El mercado se regula solo, si la gente tiene una propiedad y ve una posibilidad de cambio de uso cumpliendo la normativa ¿por qué no puede hacerlo? Hay muchos locales en el casco muertos de risa ¿por qué no?”  - se pregunta.

Pero para ello pide más flexibilidad “¿por qué en Madrid se puede entrar por la calle y aquí no? ¿por qué en Cabanillas exigen una plaza de garaje asociada a la vivienda y, sin embargo, si permiten pasar a la nueva vivienda desde la calle? Cada municipio tiene una normativa, debería ser más razonable y flexible siempre que la vivienda sea digna”- reclama. “Si dejaran un poco más de libertad saldrían muchos Este local del centro de la ciudad ya está en proceso para ser viviendaproyectos que responderían a la demanda que hay y sería un producto barato porque la carcasa de la vivienda ya está hecha”.

Y propone alternativas “Las instituciones tienen que ser más permisivas y estar abiertas a dar soluciones para resolver un problema. Hoy el principal problema en España es la vivienda, pues hombre, abre un poco el abanico ¿por qué en Madrid y en Guadalajara no? Es una respuesta a una necesidad."

Para Pedrero una opción sería permitir viviendas en zonas industriales “se ha hecho en otros países, como en Holanda, por ejemplo; en zonas industriales que se han quedado obsoletas y que ya no van a tener uso”.

Un nuevo modelo de vivienda que, a pesar de la rigidez de la normativa, es ya una tendencia imparable. De hecho el pasado 27 de enero el ayuntamiento de Guadalajara dio la primera licencia de obra para transformar un local en vivienda, licencia que fue para Águeda. Esa ha sido la primera del año pero está claro, que según está el mercado, no será la última.

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